Ведение учета в Строительстве
Справочный материал составлен специалистами компании «Артис-Консалт».
Более подробную консультацию вы можете получить по телефону 228-09-78.
Информация актуальная по состоянию на 01 января 2012г.
В КАПИТАЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Инвестор
- юридическое или физическое лицо, осуществляющее капитальные вложения в основные средства с использованием собственных или привлеченных средств.
Заказчик, Технический Заказчик
-согласно ГК РФ это та сторона договора подряда, по заданию которой другая сторона (подрядчик)обязуется выполнить определенную работу
-согласно Закону №39-Ф3 это уполномоченное инвесторами лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта;
-согласно ПБУ 2/94 предприятие, специализирующееся на организации строительства объектов и контроля за его ходом, именуется Застройщиком либо Заказчиком-Застройщиком.
Но, согласно Градостроительному кодексу РФ и Закону №214-Ф3 под застройщиком понимается лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и .... Таким образом, отличительной чертой застройщика является владение (на праве аренды или на праве собственности) земельным участком, предназначенным для строительства.
Согласно Закону №39-Ф3 Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных договором между ним и инвестором, и права на земельный участок к нему не переходят. Из этого закона можно сделать вывод, что наименование Заказчика Застройщиком или Заказчиком-Застройщиком противоречит действующему законодательству.
Согласно ст. 749 ГК РФ Заказчик (то есть Инвестор, Застройщик) в целях осуществления контроля и надзора за строительством может заключить договор об оказании таких услуг с инженерной организацией(инженером). Тогда и Заказчика следует признать этой инженерной организацией (по ГК РФ), или , другими словами, Техническим Заказчиком.
Застройщик
- предприятие, которое специализируется на выполнении функции по организации строительства объектов, контроль за его ходом, и ведение производимых при этом затрат.
В лице застройщика могут выступать: дирекция строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.
Застройщик для осуществления будущего строительства должен иметь проектную сметную документацию на возведение отдельно строящихся зданий или на комплекс зданий. С этой целью он обращается в проектную организацию с техническим заданием на возведение объекта.
Проектная организация разрабатывает пакет проектно сметной документации, в который входит проект производства работ (ППР), проект организации строительства(ПОС), и сметно-финансовые расчеты. На основе финансовых расчетов в дальнейшем определяется договорная стоимость объекта.
С пакетом проектно-сметной документации застройщик находит подрядчика.
Отличительный признак застройщика-владение(на праве аренды или на праве собственности) земельным участком, предназначенным для строительства.
Подрядчик
- юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору на строительство(договору подряда).Обязаны иметь лицензию.
Это строительные организации, непосредственно выполняющие работы по возведению объектов недвижимости.
Генеральный подрядчик
- обеспечивает выполнение строительно-монтажных работ (СМР), а так же координирует деятельность всех участков строительства. Чаще всего собственными силами выполняет основной объем СМР, поручая выполнение ряда работ (монтажных, отделочных, пуско-наладочных и др.) субподрядным организациям.
В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Участники долевого строительства(жилищное строительство)
- физическое или юридическое лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве жилого дома или иного объекта недвижимости с застройщиком. После окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию участник принимает от застройщика объект и регистрирует право собственности на него
Договор на строительство
- документ, устанавливающий обязательства сторон участвующих в его заключении и выполнении по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, и производству отдельных видов и комплексу подрядных работ являющихся объектами строительства.
Одним из признаков договора на строительство является его продолжительность, т.е. дата начала и окончания работ.Эти даты определяют необходимость распределения затрат на ряд отчетных периодов.
Объект строительства
- отдельно стоящее здание или сооружение, вид или комплекс работ, на строительство которого должен быть составлен отдельный проект и смета.
Договорная стоимость объекта
1. На основе стоимости (цены) определяемой в соответствии с проектом, такая цена называется твердой. Она устанавливается с учетом оговорок в договоре на строительство, которые касаются порядка их изменения.
2. Устанавливается по условиям возмещения фактической стоимости строительства в сумме принимающих затрат оцененных в текущих ценах+ согласованная договором прибыль подрядчика.
Долгосрочные инвестиции
- затраты на создание, увеличение, а также приобретения внеоборотных активов длительного пользования, не предназначенных для продажи(за исключением государственных ценных бумаг, участия в Уставных капиталах других организаций).
Долгосрочные инвестиции связаны с:
1. Осуществлением капитального строительства в виде нового.
2. Реконструкцией, расширением и техническим перевооружением действующих предприятий и объектами непроизводственной сферы.
ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА
ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1. Договор простого товарищества
по которому двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли(либо достижения иной не противоречащей закону цели) (ст.1041 ГК РФ) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Согласно ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имуество, профессиональные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Вклады товарищей предполагаются равными долями по стоимости, если иное не вытекает из договора или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Согласно ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности доходы признаются их общей долевой собственностью.
Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.
2. Договор поставки
по которому Поставщик-Продавец обязуется передать в обусловленный срок производимые или закупаемые им товары Покупателю для использования в предпринимательской деятельности.
Существенные условия договора поставки(ст. 454-491 ГК РФ)
-предмет договора(т. е. наименование и количество товара, его ассортимент и комплектность)
-срок поставки
3. Договор комиссии
п.1 ст.990 ГК Рфэто гражданско-правовой договор, по которому одна сторона(комиссионер)обязуется по поручению другой стороны(комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, ноза счет комитента. Характерные признаки договора комиссии:
-комиссионер выполняет поручение комитента, выступая от своего имени;
-комиссионер выполняет юридические действия за счет комитента;
-по сделке, совершенной комиссионером при исполнении договора комиссии с третьими лицами, права и обязанности приобретает комиссионер;
-комитент обязан выплатить комиссионеру вознаграждение за оказанные услуги.
Основным отличием договоров комиссии и купли-продажи является условие о переходе права собственности к контрагенту (п.1 ст.454 ГК РФ). Договор комиссии предполагает, что комиссионер всего лишь оказывает продавцу услуги по заключению договора с покупателями.
В соответствии со ст.1012 ГК РФ существенными условиями договора комиссии являются:
-срок его выполнения
-территория его выполнения
-товар, являющийся предметом договора
-цена товара
Инвестор
- это лицо, которое платит деньги и заказывает объект основных средств.
Независимо от того,какие будут фактические затраты на строительство, для Инвестора его стоимость будет складываться из затрат, предусмотренных заключенным инвестиционным договором, и своих собственных расходов на доведение объекта до состояния, пригодного к эксплуатации.
В соответствии с Инструкцией по применению плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Приказом Минфина РФ от 31.10.2000г. №94н, учет затрат по строительству ведется на балансовом счете 08-"Вложения во внеоборотные активы",субсчет "Строительство основных средств". На этом субсчете учитываются все затратыпо возведению зданий и сооружений, начиная с расходов по по аренде земельного участка и разработке проектно-сметной документации и заканчивая расходами по оформлению документов на регистрацию права собственности и получению разрешения на ввод в эксплуатацию.
РАЗРАБОТКА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
В соответствии со ст.48 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальны ремонт зданий , строений и сооружений осуществляется на основе проектной документации.
Подготовка проектной документации осуществляется организациями, имеющими соответствующую лицензию. Для этого необходимо заключить "Договор на выполнение проектных и изыскательных работ" (ст.758 ГК РФ) с такой организацией.
Бухгалтерские проводки
Д08 К60 -получена проекно-сметная документация на строительство объекта;
Д19 К60 -отражен НДС по полученной документации;
Д68 К19 -принят к вычету НДС по полученной документации;
Если проектно-сметная документация будет применяться до возведения нескольких однотипных объектов, то получение ее от проектировщика отражается:
Д97 К60 -получена проектно-сметная документация на строительство объектов;
Д19 К60 -отражен НДС по полученной документации;
Д08 К97 -стоимость проектно-сметной документации отнесена на затраты по возведению объекта;
Если к Инвестору переходит исключительное право собственности на разработанный проект, то следует отразить приобретение нематериального актива:
Д08 К60 -отражен переход права собственности на приобретенную документацию;
Д19 К60 -отражена сумма НДС по приобретенной документации;
Д04 К08 -приобретенная проектно-сметная документация принята к учету в качестве нематериального актива;
Д68 К19 -НДС по нематериальному активу принят к вычету;
ЗАТРАТЫ НА ЗЕМЛЕОТВОД
В соответствии со ст.130 ГК РФ под объектами недвижимости понимаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Существует 3 варианта учета затрат по арендной плате земельного участка:
1) Начисление арендной платы на землю, на которой находится зарегистрированный объект недвижимости.
Согласно п. 5 ПБУ 10/99 "Расходы организации", арендная плата за находящуюся в распоряжении организации территорию признается расходом по обычному виду деятельности и отражается проводкой:
Д20 (23,25,26,44) К60 -начислена арендная плата за аренду земельного участка.
2) Если на арендуемой площади строится еще один объект недвижимости.
Если же мы начинаем строить на земельном участке еще один объект недвижимости, то с месяца, следующего за получением разрешения на строительство, арендная плата за землю будет отражаться:
Д08 К60 -начислена арендная плата под отведенному под застройку участку.
3) Если под застройку арендуется новый участок земли.
С начала действия договора аренды на земельный участок и подписания акта приема-передачи участка, арендная плата будет начисляться на счет затрат на строительство объекта:
Д08 К60 -арендная плата за аренду земельного участка отнесена на счет затрат на строительство объекта.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ
При аренде у муниципальных властей земельного участка и получении разрешения на строительство нового объекта очень часто город обязывает организации осуществлять дополнительные затраты.Это может быть реконструкция или строительство прилегающих дорог, реконструкция инженерных сетей, строительство новых объектов с последующей безвозмездной передачей их на баланс эксплуатирующей организации.
Затраты на строительство "дополнительного" объекта следует признать затратами на строительство основного объекта (п.2 ст.614 ГК РФ), т. к. фактически это плата за поручение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта после окончания стройки.
строительство "дополнительного" объекта
Д08 К10,70,69,02,25,23,60,76 -отражены затраты на "дополнительный" объект
Д19 К60(76)- отражен НДС по работам и услугам, используемым при строительстве
Д68 К19 -НДС по работам и услугам для "дополнительного" объекта принят к вычету (ст.172 НК РФ)
После окончания строительства "дополнительного объекта" он передается на баланс организации, которая будет его эксплуатировать, по сложившимся фактическим затратам(сметной стоимости). Это не будет являться его реализацией ни для бухгалтерского ни для налогового учета:
Д08. строительство основного объекта К08. строительство дополнительного объекта
финансирование реконструкции инженерных сетей
Д76 К51 -перечисление денежных средств на реконструкцию инженерных сетей
Д08 К76 -перечисленная сумма отнесена на увеличение затрат по строительству объекта
ПРИВЛЕЧЕНИЕ ЗАЕМНЫХ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
Заемные средства могут привлекаться по договору банковского кредита или договору займа.
Д51 К67- поступили денежные средства от займодателя
Д60(76) К51-перечислены денежные средства заказчику, осуществляющему строительство объекта
Д60(67) К67-начислены проценты по инвестиционному кредиту
Проценты по заемным средствам , полученным для приобретения или сооружения основных средств, в части, начисленной до момента перехода права собственности на объект, включаются в затраты по его приобретению или сооружению, т.е. в первоначальную стоимость. В бухгалтерском учете -п.30,31 ПБУ 15/01. В налоговом учете -п.2 ст.265 НК РФ, п.4 ст.252 НК РФ
Согласно п. 16 ПБУ 15/01 начисление процентов по полученному займу производится в соответствии с порядком, установленным договором займа. Однако, согласно п.8 ст.272 НК РФ проценты в налоговом учете признаются на конец каждого отчетного периода. Поэтому оптимально будет и в бухгалтерском учете начислять проценты ежемесячно, чтобы максимально сблизить бухгалтерский и налоговый учет.
Д08 К60(76)- принятие от заказчика законченный строительством объект основных средств
Д19 К60(76)- отражаем НДС по построенному объекту
ПРИВЛЕЧЕНИЕ СОИНВЕСТОРОВ
Инвестор может привлечь к строительству объекта других заинтересованных лиц- соинвесторов, заключив с ними договор совместного строительства, договор участия в строительстве,договор соинвестирования и т.д.
1) Отражение в учете средств, полученных от соинвестора
Д60()76 К62 -перечисление соинвестором средств техническому заказчику
Д76. НДС К68 -начислен НДС с аванса
Д08 К60(76) -после окончания строительства объект принят от технического заказчика
Д19 К60(76) -НДС по принятому объекту
Д68 К19 -предъявленный техническим заказчиком НДС принят к вычету
Регистрируем право собственности на объект:
Д08 К71,76... -затраты на получение свидетельства о праве собственности на объект незавершенного строительства
Д19 К76 -НДС по произведенным затратам
Д68 К19 -НДС по произведенным затратам принят к вычету
Передаем часть объекта соинвестору:
Д6 К91.1 -отражена цена передаваемой части объекта соинвестору по условиям заключенного договора
Д91.2 К68 -отражена сумма НДС, подлежащая включению в облагаемую базу по условиям договора
Д68 К76 -принята к вычету сумма налога, начисленного ранее с предоплаты
Д91.2 К08 -отражена передача части объекта соинвестору
,
В результате такой сделки Инвестор понесет убыток.
Чтобы избежать неприятностей с начислением НДС и повторной регистрации права собственности на соинвестора, можно по-другому оформить договорные отношения между соинвесторами заключив, например, Договор о совместной деятельности.
2)Отражение в учете средств, в рамках договора о совместной деятельности
Допустим, что строительство осуществляется подрядным способом. По условиям инвестиционного договора объект передается на баланс инвестора после окончанияя строительства.
Согласно ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается то,что он вносит в общее дело. Таким образом, соинвестор может внести в совместную деятельность право требования от технического заказчика строящегося объекта основных средств.
Отражаем взнос в складочный капитал простого товарищества своей доли
Д58. вклад в простое товарищество К76 -отражен вклад в простое товарищество объекта незавершенного строительства.
Д58. вклад в простое товарищество К51 -отражено перечисление средств Техническому заказчику в соответствии с Договором о совместной деятельности.
Д08 К58. вклад в простое товарищество -отражена передача объекта из складочного капитала простого товарищества.
Д19 К58. вклад в простое товарищество -отражена сумма НДС по построенному объекту, полученная из складочного капитала простого товарищества.
Д68 К19 -принят к вычету НДС по принятым от Технического заказчика работам.
НДС по строящемуся подрядным способом объекту следует принять к вычету в соответствии с п.5 ст.172 НК РФ по мере принятия работ и получения счет-фактур от Технического заказчика.
В балансе простого товарищества отражаем:
Д80 К75 -задолженность по вкладу в Договор о совместной деятельности.
Д75 К76 -передача объекта основных средств в совместную деятельность (перечисление средств Техническому заказчику, который организует работу на строительной площадке)
Д08 К76 -построенный объект принят на баланс простого товарищества.
Д19 К76 -принят к вычету НДС по построенному объекту, подлежащей оплате Техническому заказчику.
Если простое товарищество было создано только для совместного строительства объекта, то его функция выполнена и согласно п.21 ПБУ 20/03 составляется ликвидационный баланс на дату прекращения Договора о совместной деятельности. При этом, причитающееся каждому товарищу по итогам раздела имущество учитывается как погашение его доли в совместной деятельности.
Д75 К08 -передана доля построенного объекта по Договору о совместной деятельности.
Д75 К19 -передана сумма НДС, подлежащая уплате Техническому заказчику.
Далее каждый из бывших товарищей самостоятельно оформляет право собственности на свою долю построенного объекта.
СЧЕТА УЧЕТА ТОВАРОВ
В бухгалтерском учете товары учитываются на счете 41 "Товары". В Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Приказом Минфина РФ № 94н от 31.10.2000г. указано, что счет 41 предназначен для обобщения информации о наличии и движении товарно-материальных ценностей (ТМЦ), приобретенных в качестве товаров для продажи.Организации, занимающиеся торговлей, учитывают также на счете 41 покупную тару и тару собственного производства.
Для аналитического учета товаров в рабочем плане счетов к счету 41 "Товары" могут быть открыты следующие субсчета:
-41.1 "Товары на складах"
-41.2 "Товары в розничной торговле"
-41.3 "Тара под товар и порожняя"
-41.4 "Покупные изделия"
Некоторые виды товаров учитываются на забалансовых счетах:
-002 "Товары, принятые на ответственное хранение"
-004 "Товары, принятые на комиссию"
УЧЕТ ТОВАРОВ В ОПТОВОЙ ТОРГОВЛЕ
Бухгалтерские проводки по приобретению товара у поставщика
Д41 К60 -товар принят на учет по фактической стоимости
Д19 К60 -учтен НДС
Д68 К19 -зачет НДС из бюджета
Д60 К51 -оплата поставщику за товар
Бухгалтерские проводки по реализации товара покупателю
Д62 К90.1 -продажная стоимость с НДС
Д90.3 К68 -начислен НДС к уплате
Д90.2 К41 -реализованный товар списан с учета по фактической стоимости(либо по единице учета товаров, либо по ФИФО)
Д51 К62 -поступила оплата от покупателя
Д44 К70,69,02,76,71 -начислены издержки обращения
Д90.2 К44 -списаны издержки обращения
Определение финансового результата
Д90.9 К99 -прибыль
Д99 К90.9 -убыток
УЧЕТ ТОВАРОВ В РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛЕ В ПОКУПНЫХ ЦЕНАХ
Бухгалтерские проводки по приобретению товара у поставщика
Д41 К60 -товар принят на учет по фактической стоимости
Д19 К60 -учтен НДС
Д68 К19 -зачет НДС из бюджета
Д60 К51 -оплата поставщику за товар
Бухгалтерские проводки по реализации товара покупателю
Д62 К90.1 -продажная стоимость с НДС
Д90.3 К68 -начислен НДС к уплате
Д90.2 К41 -реализованный товар списан с учета по фактической стоимости (либо по единице учета товаров, либо по ФИФО)
Д51 К62 -поступила оплата от покупателя
Д44 К70,69,02,76,71 -начислены издержки обращения за отчетный месяц
Д90.2 К44 -списаны издержки обращения за отчетный месяц
Определение финансового результата
Д90.9 К99 -прибыль
Д99 К90.9 -убыток
УЧЕТ ТОВАРОВ В РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛЕ В ПРОДАЖНЫХ ЦЕНАХ
Если учет товаров в розничной торговле ведется по продажной цене, об этом обязательно должно быть указано в учетной политике организации.
Бухгалтерские проводки по приобретению товара у поставщика
Д41 К60 -товар принят на учет по фактической стоимости
Д19 К60 -учтен НДС
Д68 К19 -зачет НДС из бюджета
Д41 К42 -начислена торговая наценка на оприходованный товар
Бухгалтерские проводки по реализации товара покупателю
Д50 К90.1 -продажа товара покупателю по продажной стоимости
Д90.3 К68 -начислен НДС к уплате с продажной стоимости
Д90.2 К41 -списан реализованный товар по продажной стоимости
Д90.2 К42 -сторно торговой наценки
Д44 К70,69,02,76,71,04,05 -начислены издержки обращения за отчетный месяц
Д90.2 К44 -списаны издержки обращения за отчетный месяц
Определение финансового результата
Д90.9 К99 -прибыль
Д99 К90.9 -убыток
